Zdolność kredytowa a budżet na mieszkanie przy 6, 8 i 10 tys. zł netto

Przy dochodzie około 6 tys. zł netto przeciętna zdolność kredytowa modelowego singla wynosiła we wrześniu 2026 r. 432,9 tys. zł. Przy 20-procentowym wkładzie własnym dawało to budżet na mieszkanie rzędu 541 tys. zł.

Dla pary zarabiającej łącznie 8 tys. zł netto było to około 677 tys. zł, a dla rodziny z jednym dzieckiem i dochodem 10 tys. zł – około 765 tys. zł.

Dane Rankomat.pl i BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują jednak, że taki sam poziom dochodów może dawać zupełnie inny wybór mieszkań w zależności od miasta.

Ile mieszkania możesz kupić przy 6, 8 i 10 tys. zł netto?

Rankomat.pl przeanalizował trzy modelowe gospodarstwa: singla zarabiającego około 6 tys. zł netto, bezdzietną parę z łącznym dochodem około 8 tys. zł oraz rodzinę 2+1 osiągającą około 10 tys. zł netto miesięcznie.

W analizie założono 20-procentowy wkład własny oraz kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem.

Źródło zdolności kredytowej: Rankomat.pl; wrzesień 2026 r. Budżet i wkład własny – obliczenia przy założeniu, że kredyt finansuje 80 proc. ceny mieszkania.

To wartości modelowe. Twoja rzeczywista zdolność może być inna, bo bank bierze pod uwagę m.in. koszty utrzymania, inne zobowiązania, historię kredytową i parametry finansowania.

Przy budżecie 541 tys. zł masz 938 mieszkań w Warszawie i ponad 5 tys. w Łodzi

Największe różnice widać wtedy, gdy przełożysz modelowy budżet na realną ofertę deweloperów.

We wrześniu 2026 r. singiel z budżetem około 541 tys. zł miał do wyboru 938 nowych mieszkań w Warszawie i zaledwie 382 w Krakowie. W Łodzi w tym samym limicie ceny mieściło się aż 5331 lokali.

Źródło: BIG DATA RynekPierwotny.pl, wrzesień 2026 r.

Największy wybór w budżecie modelowego singla i pary oferowała Łódź. W przypadku rodziny z jednym dzieckiem minimalnie więcej mieszkań mieściło się w założonym limicie w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

Pamiętaj jednak, że to tylko filtr cenowy. Wśród mieszkań mieszczących się w budżecie rodziny mogą być też niewielkie lokale, które nie będą odpowiadały jej potrzebom pod względem metrażu czy liczby pokoi.

Oferta rosła, ale singlom mieszkań ubywało

We wrześniu oferta deweloperów zwiększyła się na pięciu z siedmiu analizowanych rynków. Nie przełożyło się to jednak na większy wybór dla przeciętnie zarabiających singli.

W Warszawie liczba mieszkań mieszczących się w modelowym budżecie spadła z 1028 do 938, czyli o 9 proc. W Krakowie zmniejszyła się z 418 do 382, również o 9 proc.

Spadki pojawiły się też w Łodzi, Trójmieście, Poznaniu oraz Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Jedynym wyjątkiem był Wrocław, gdzie oferta wzrosła z 1134 do 1162 lokali.

Jeśli więc patrzysz tylko na całkowitą liczbę mieszkań w sprzedaży, możesz mieć mylne wrażenie, że wybór się poprawia.

– Jak widać, wzrost całkowitej oferty nie musi oznaczać poprawy sytuacji osób dysponujących ograniczonym budżetem. Deweloperzy wprowadzają na rynek różne typy mieszkań, a dla singli kluczowe znaczenie ma liczba najtańszych lokali – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Pary zyskały przede wszystkim we Wrocławiu i Trójmieście

W przypadku bezdzietnych par sytuacja była bardziej zróżnicowana. Najmocniej wybór poprawił się we Wrocławiu, gdzie liczba mieszkań mieszczących się w modelowym budżecie wzrosła z 3425 do 3722, czyli o 9 proc. W Trójmieście przybyło ich 7 proc. – z 2392 do 2549.

W Warszawie oferta dla par nieznacznie spadła z 3748 do 3734 lokali, a w Poznaniu pozostała bez zmian i wynosiła 3686 mieszkań.

Najwięcej możliwości nadal miały pary w Łodzi, gdzie w ich budżecie mieściło się blisko 7,8 tys. nowych mieszkań, oraz w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – około 7,4 tys.

Jeśli więc zarabiacie wspólnie około 8 tys. zł netto, różnica między poszczególnymi rynkami może być bardzo duża nawet przy podobnej zdolności kredytowej.

Rodziny z dzieckiem zyskały na wszystkich rynkach

Najlepiej we wrześniu wyglądała sytuacja modelowych rodzin 2+1. Ich przeciętna zdolność kredytowa wzrosła z 599,4 do 611,6 tys. zł.

Przy 20-procentowym wkładzie własnym oznaczało to wzrost maksymalnego budżetu na mieszkanie o około 15 tys. zł.

W efekcie liczba mieszkań mieszczących się w założonym limicie zwiększyła się we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach.

Największy wzrost odnotowano we Wrocławiu – z 4746 do 5277 mieszkań, czyli o 11 proc. W Krakowie oferta zwiększyła się o 9 proc., w Trójmieście o 8 proc., a w pozostałych miastach wzrosty były mniejsze.

To pokazuje, że nawet niewielka poprawa zdolności może mocno zwiększyć wybór, jeśli dużo mieszkań znajduje się tuż powyżej wcześniejszego limitu cenowego.

Wyższa zdolność nie zawsze oznacza większy wybór

Wrześniowe dane dobrze pokazują różnicę między zdolnością kredytową a realną dostępnością mieszkań.

Bank może określić maksymalną kwotę finansowania, ale o tym, co rzeczywiście możesz kupić, decydują również ceny i struktura aktualnej oferty.

Na siedmiu największych rynkach liczba mieszkań dostępnych u deweloperów wzrosła łącznie o ponad 900, ale poprawę odczuły przede wszystkim rodziny z dzieckiem.

– Dostępność mieszkań zależy dziś nie tylko od skali nowej podaży, ale także od tego, jakie lokale trafiają do sprzedaży. Z punktu widzenia przeciętnie zarabiających kupujących kluczowe jest to, czy przybywa mieszkań mieszczących się w ich budżecie – podsumowuje Marek Wielgo.

Jeśli planujesz zakup, oddziel więc dwie rzeczy: maksymalną kwotę, którą bank jest skłonny ci pożyczyć, oraz miesięczną ratę, którą naprawdę chcesz i możesz bezpiecznie płacić.

Orientacyjny koszt finansowania dla wybranej ceny mieszkania i wkładu własnego możesz sprawdzić w kalkulatorze kredytu hipotecznego na stronie https://rynekpierwotny.pl/kredyty/kalkulator-kredytu-hipotecznego/.