Decydując się na zakup mieszkania na firmę, musimy sprawdzić, jakie obowiązki prawne, finansowe i podatkowe będziemy musieli spełnić. Procedury będą zróżnicowane między innymi ze względu na przeznaczenie kupowanej nieruchomości. Bardzo ważne jest dokładne sprawdzenie, jakie poniesiemy wydatki i które z nich będziemy mogli zaliczyć do kosztów prowadzenia działalności oraz czy przy zakupie osiągniemy wymierne korzyści podatkowe.

Kupując mieszkanie na firmę, jednym z najważniejszych czynników decydujących o rentowności przedsięwzięcia będzie lokalizacja. Musimy ją odpowiednio dobrać ze względu na sposób, w jaki będziemy chcieli wykorzystywać mieszkanie. Musimy też pamiętać, że lokalizacja będzie decydować o cenie, jaką będziemy musieli zapłacić oraz o tym, jak szybko nieruchomość będzie zyskiwać na wartości.

Zakup mieszkania z przeznaczeniem na biuro

Zakup mieszkania na firmę może być realizowany z różnych powodów. Bardzo często przedsiębiorcy kupują mieszkanie, aby zorganizować w nim swoje biuro. 

To popularne rozwiązanie, z którego korzystają księgowi, doradcy podatkowi, notariusze, radcy prawni, eksperci finansowi lub lekarze, a także wielu innych przedsiębiorców, którzy potrzebują niewielkiego lokalu do pracy twórczej, spotkań z klientami, czy wygodnego udziału w telekonferencjach.

Lokal taki może być dowolnie aranżowany, dzięki czemu będzie stanowić wizytówkę firmy. Lokale mieszkalne kupowane na firmę mieszczą się w prestiżowych lokalizacjach, są bardzo dobrze skomunikowane lub położone w centrum miast, co ułatwia pozyskanie nowych klientów.

Przystosowanie mieszkania do potrzeb działalności gospodarczej najczęściej nie powoduje utraty podstawowych funkcji mieszkalnych. Dodatkowo mieszkania regularnie zyskują na wartości, więc rośnie w ten sposób majątek przedsiębiorcy. 

Najem mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej

Inny popularny cel zakupu mieszkania na firmę, to przeznaczenie lokalu na wynajem lub dzierżawę. Zazwyczaj najem jest realizowany poprzez firmę, gdy właściciel posiada więcej lokali. Zgodnie z obowiązującymi przepisami osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej może rozliczać najem mieszkania jedynie na zasadach ryczałtu. Stawka podatku jest niska, ale podatek jest liczony od przychodu i nie ma możliwości rozliczenia kosztów, co często jest sporym ograniczeniem.

Obowiązująca stawka zryczałtowanego podatku od przychodów z najmu wynosi 8,5 proc. przychodu, jeśli nie przekracza on 100 tys. zł w ciągu roku. Wyższa stawka, wynosząca 12,5 proc. jest stosowana dla nadwyżki powyżej próg 100 tys. zł.

Wynajmując mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, przedsiębiorca ma możliwość rozliczania podatku na zasadach ogólnych, korzystając z podatku liniowego lub progów podatkowych.

Podatek liniowy jest najbardziej opłacalny w przypadku wysokich dochodów. Wynosi on 19 proc. Progi podatkowe opodatkowane są stawką 12 proc. do kwoty dochodu w wysokości 120 tys. złotych i 32 proc. dla dochodu powyżej progu.

Podatek przy zakupie mieszkania

W przypadku zakupu mieszkania na firmę istotna jest intencja nabycia. Jeśli lokal ma być przeznaczony na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, to przedsiębiorcy będzie przysługiwać prawo rozliczenia całości podatku VAT widniejącego na fakturze. 

Aktualne stawki podatku VAT od nieruchomości kupowanych od dewelopera wynoszą 8 proc. dla mieszkań o powierzchni do 150 metrów kwadratowych i w 23 proc. dla mieszkań większych niż 150 metrów kwadratowych.

Gdyby w przyszłości zaszła konieczność zmiany przeznaczenia lokalu i zostałby on przekształcony na mieszkanie, które będzie służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych przedsiębiorcy, to będzie konieczna korekta rozliczonego podatku VAT. 

W przypadku nieruchomości stanowiących środki trwałe w firmie okres korekty wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania.

W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym nabywca, w tym przedsiębiorca, zobowiązany jest to zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wyjątkiem jest zakup pierwszej nieruchomości przez osobę prywatną. W takim przypadku stawka podatku od zakupu nieruchomości wynosi 0%. Podstawowa stawka podatku PCC przy zakupie nieruchomości stanowi 2 proc. jej wartości (ceny). W przypadku zakupu szóstej i każdej kolejnej nieruchomości stosuje się stawkę podwyższoną do 6 proc. 

Podatek PCC zapłacony po zakupie mieszkania przeznaczonego na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej doliczany jest do wartości początkowej środka trwałego. Powiększona o wartość podatku PCC wartość nieruchomości zostanie wprowadzone później do ewidencji środków trwałych.

Problemy z amortyzacją mieszkania kupionego na firmę

Zgodnie z obowiązującymi od początku 2022 roku przepisami amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

Organy podatkowe interpretują przepisy dosłownie. Nie ma znaczenia, czy mieszkanie jest wynajmowane, czy służy jako biuro. Nieco innego zdania był Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu. 

Sąd w swoim wyroku uznał, że znowelizowane przepisy mają zastosowanie w przypadku nieruchomości, które stanowią źródło przychodów przedsiębiorcy i są wynajmowane lub wydzierżawiane. Sąd przyjął możliwość amortyzacji nieruchomości mieszkalnej kupionej na firmę, jeśli przedsiębiorca używa jej jako biura i nie uzyskuje z niej przychodów. W takim przypadku możliwa jest standardowa dziesięcioletnia amortyzacja, zgodnie ze stawką 10 proc. wartości nieruchomości rocznie.

Podatek od nieruchomości

Przedsiębiorca, który wykorzystuje nieruchomość na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, może do kosztów prowadzenia firmy zaliczać wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości. Przychód jest pomniejszany o koszty poniesione na wykończenie, remont i przystosowanie lokalu do potrzeb przedsiębiorcy. Kosztami księgowymi są również wydatki związane z utrzymaniem lokalu, opłaty za energię, wodę, internet i inne media, koszt ubezpieczenia, a także odsetki od kredytu oraz podatki i inne opłaty.

Dopiero od dochodu pomniejszonego przez rozliczone koszty naliczany jest podatek według odpowiednich stawek. Rozwiązanie takie pomaga obniżyć wysokość płaconego podatku dochodowego. Przeznaczenie nieruchomości mieszkalnej na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej znacznie zwiększa jednak wysokość podatku od nieruchomości.

O ostatecznej wysokości podatku od nieruchomości decydują samorządy, jednak Minister Finansów określa maksymalny wymiar podatku. W 2025 roku wysokość podatku za lokal, w którym jest prowadzona działalność gospodarcza, będzie mógł wynieść maksymalnie 34 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej.

Finansowanie mieszkania kredytem

Ważnym aspektem jest również zaplanowanie źródła finansowania zakupu nieruchomości na firmę. Nie ma problemu, jeśli kupujemy za gotówkę. Jeśli będziemy chcieli sfinansować zakup kredytem hipotecznym, to należy mieć na uwadze, że większość banków będzie wymagać od przedsiębiorcy wykazania przynajmniej dwuletniego doświadczenia w prowadzeniu firmy. Bank sprawdzi również sytuację finansową przedsiębiorcy, weryfikując jego dochody na podstawie deklaracji PIT oraz wyciągu z KPiR za bieżący okres. Kredyt zostanie udzielony, jeśli uzyskiwane dochody będą na poziomie umożliwiającym terminową spłatę zobowiązania.

W przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej proces zakupu nieruchomości nie różni się od typowej transakcji. Przedsiębiorca kupuje mieszkanie na siebie i później wprowadza do majątku firmy. Opłacalność takiego zakupu jest uzależniona od indywidualnej sytuacji przedsiębiorcy, przeznaczenia nieruchomości i innych czynników, które należy poznać i przeanalizować.