Sprzedaż mieszkań w kwietniu 2024: spadek o 22% i jego przyczyny
W kwietniu 2024 liczba sprzedanych mieszkań w Polsce była aż o 22% niższa niż w marcu oraz o 18% niższa niż w kwietniu 2023. Taki spadek wyraźnie schłodził rynek nieruchomości, który przez wiele miesięcy bił rekordy sprzedaży. W największych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, deweloperzy sprzedali po kilkaset lokali mniej niż rok wcześniej.
Za pogorszenie sytuacji odpowiada przede wszystkim wzrost stóp procentowych i kosztów kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych sięgało w kwietniu 2024 nawet 7,2%, podczas gdy jeszcze rok wcześniej było to ok. 6,1%. Przy kredycie na 400 tys. zł rata wzrosła średnio o 350–400 zł miesięcznie.
Wpływ ma też ograniczona zdolność kredytowa Polaków. Podwyżki stóp NBP i rygorystyczne kryteria banków sprawiły, że wiele osób nie może już pozwolić sobie na zakup mieszkania na kredyt, szczególnie w dużych miastach. Zmiany w programach rządowych, np. podniesienie limitów cenowych w „Mieszkaniu bez wkładu własnego”, nie nadążają za realnymi wzrostami cen nieruchomości. Dla przykładu, w Warszawie limit programu wynosi obecnie 11 500 zł/m2, a średnia cena ofertowa przekracza już 15 000 zł/m2.
Kontekst makroekonomiczny też nie zachęca do zakupów. Inflacja na poziomie 4,3% r/r (dane z kwietnia 2024), niepewna sytuacja na rynku pracy i zapowiadane zmiany w przepisach podatkowych, np. planowane modyfikacje podatku od nieruchomości, dodatkowo studzą popyt. Na tle analogicznych miesięcy z lat 2022 i 2021 obecna sprzedaż mieszkań wypada najsłabiej od ponad trzech lat.
Ceny mieszkań w 2026 roku – prognozy na podstawie obecnych trendów
Wyraźny spadek liczby transakcji może z opóźnieniem odbić się na cenach mieszkań. Prawo popytu i podaży działa także tutaj, mniejszy popyt zwykle hamuje dalsze wzrosty cen, a czasem prowadzi do korekty. Rynek mieszkaniowy reaguje jednak wolniej niż choćby rynek konsumpcyjny.
W ostatnich miesiącach tempo wzrostu cen zaczęło słabnąć. W 2023 roku ceny nowych mieszkań rosły o 13–15% r/r, natomiast w pierwszym kwartale 2024 ten wzrost spowolnił do 7–9% r/r. Eksperci prognozują, że do 2026 roku tempo to może spaść nawet do 3–5% rocznie, zwłaszcza jeśli utrzymają się wysokie koszty kredytów i ograniczona dostępność finansowania.
Inflacja, ceny materiałów budowlanych i polityka banków pozostają głównymi czynnikami zewnętrznymi dla rynku. Jeżeli inflacja utrzyma się powyżej 4% i koszty budowy nie zaczną spadać, trudno liczyć na wyraźne obniżki cen mieszkań. Z drugiej strony duża oferta mieszkań deweloperskich i niższy popyt mogą wymusić okresową stagnację cen.
Sytuacja wygląda różnie w zależności od regionu. W Warszawie, Wrocławiu czy Gdańsku ceny mieszkań nadal rosną szybciej niż w mniejszych miejscowościach. Dla przykładu, w Łodzi czy Białymstoku wzrosty spowolniły niemal do zera w II kwartale 2024. Analizy rynkowe wskazują, że największe miasta utrzymają wysokie ceny, a w mniejszych lokalizacjach możliwa jest nawet niewielka korekta w latach 2025–2026.
Według prognoz, jeśli obecne trendy się utrzymają, w 2026 roku ceny mieszkań mogą być wyższe o 8–12% względem 2024 w dużych miastach, ale w regionach z nadpodażą mogą pozostać na podobnym poziomie albo spaść o kilka procent.
Jak zmieniły się warunki kredytowe i ich wpływ na ceny mieszkań 2026
Stopy procentowe bezpośrednio wpływają na dostępność kredytów hipotecznych. Od stycznia 2024 Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje główną stopę na poziomie 5,75%. To przekłada się na koszt kredytowania. Rata kredytu na 500 tys. zł z 20% wkładem własnym wynosi obecnie ok. 4 100 zł miesięcznie (przy 25 latach spłaty), podczas gdy rok wcześniej było to 3 700 zł.
Banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów. Od marca 2024 część instytucji wymaga nawet 20–30% wkładu własnego, szczególnie przy cenach mieszkań przekraczających limity rządowych programów. Mimo podniesienia limitów w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” realna zdolność kredytowa wielu rodzin spadła. W praktyce oznacza to jedno: mniej osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania, zwłaszcza w dużych miastach.
Dla inwestorów i osób kupujących mieszkania na rynku wtórnym koszty finansowania są bardzo ważne. Przy obecnych cenach mieszkań (średnio 15 000 zł/m2 w Warszawie, 12 000 zł/m2 w Krakowie, 9 000 zł/m2 w Łodzi) i wysokich ratach kredytów decyzje o zakupie są dziś znacznie ostrożniejsze niż w latach 2022–2023.
Przykładowa kalkulacja: singiel z dochodem netto 5 000 zł miesięcznie, bez innych zobowiązań, może dziś liczyć na maksymalnie 310–320 tys. zł kredytu. Dwa lata temu ta kwota była wyższa nawet o 70 tys. zł. Warto korzystać z kalkulatorów netto-brutto oraz narzędzi finansowych dostępnych na netto-brutto.eu, które pomagają szybko sprawdzić, na jaką ratę i kwotę kredytu realnie Cię stać przy aktualnych warunkach bankowych.
Perspektywy rynku nieruchomości w Polsce do końca 2026 roku
Ostatni spadek sprzedaży mieszkań i słabszy wzrost cen otwierają kilka scenariuszy na kolejne lata. Jeśli wysoka inflacja i koszt kredytu utrzymają się, rynek może wejść w fazę stagnacji. Część analityków nie wyklucza nawet korekty cenowej w mniej atrakcyjnych regionach i na rynku wtórnym.
Deweloperzy dostosowują ofertę do nowych realiów. W 2024 roku liczba rozpoczynanych nowych inwestycji spadła o 15% w skali kraju. To reakcja na mniejsze zainteresowanie i rosnące ryzyko, że mieszkania nie sprzedadzą się już na etapie budowy. Z kolei inwestorzy indywidualni, którzy w latach 2022–2023 stanowili nawet 20–25% kupujących, dziś ograniczają zakupy, głównie z powodu niższej opłacalności najmu i wysokich kosztów finansowania.
Duże znaczenie będą miały także zmiany prawne i podatkowe. Planowana reforma podatku od nieruchomości czy potencjalne zmiany w podatku od najmu mogą mocno wpłynąć na decyzje kupujących i inwestorów. Demografia też robi swoje, wzrost liczby jednoosobowych gospodarstw domowych, migracje do dużych miast i napływ obywateli Ukrainy podtrzymują popyt w największych aglomeracjach.
Co możesz zrobić, by dobrze zaplanować zakup lub sprzedaż mieszkania? Śledź bieżące zmiany na rynku, korzystaj z narzędzi takich jak kalkulatory zdolności kredytowej i analizuj lokalne oferty. Dziś liczą się elastyczność, negocjacje i szybka reakcja na zmiany warunków finansowych oraz prawnych, bo otoczenie rynku nieruchomości pozostaje niepewne.
FAQ
Według Netto-brutto portalu księgowo-finansowego spadek sprzedaży mieszkań w kwietniu 2024 o 22% w porównaniu z marcem oraz o 18% rok do roku wynika głównie ze wzrostu stóp procentowych i kosztów kredytów hipotecznych, które osiągnęły średnio 7,2%. Dodatkowo ograniczona zdolność kredytowa spowodowana zaostrzeniem kryteriów bankowych oraz niedostosowanie rządowych programów do rosnących cen nieruchomości znacząco wpłynęły na zmniejszenie popytu.
Jak wyjaśnia Netto-brutto portal księgowo-finansowy, podniesienie stóp procentowych oraz wymóg wyższego wkładu własnego do 20–30% w wielu bankach ogranicza zdolność kredytową Polaków, szczególnie w dużych miastach. Przykładowo, singiel z dochodem netto 5 000 zł miesięcznie może obecnie otrzymać kredyt maksymalnie na 310–320 tys. zł, czyli o około 70 tys. zł mniej niż dwa lata temu. To sprawia, że wiele osób musi poszukiwać tańszych mieszkań lub odkłada zakup.
Według poradnika Netto-brutto portal księgowo-finansowy najlepszym sposobem jest bieżące śledzenie zmian rynkowych i korzystanie z narzędzi takich jak kalkulatory zdolności kredytowej dostępne na netto-brutto.eu. Warto analizować lokalne oferty, być elastycznym i gotowym na negocjacje, ponieważ warunki finansowe i prawne szybko się zmieniają. Dzięki temu można lepiej dostosować wybór mieszkania do aktualnych możliwości finansowych.
Spowolnienie tempa wzrostu cen mieszkań wynika z mniejszego popytu spowodowanego wyższymi kosztami kredytów oraz ograniczoną dostępnością finansowania. Netto-brutto portal księgowo-finansowy wskazuje, że w 2023 roku ceny rosły o 13–15% rocznie, a w pierwszym kwartale 2024 tempo to spadło do 7–9%. Do 2026 prognozuje się dalsze ograniczenie wzrostu do 3–5%, a w mniejszych miastach możliwe są nawet korekty cenowe ze względu na nadpodaż i niższy popyt.
Inflacja na poziomie 4,3% r/r, wysokie ceny materiałów budowlanych oraz polityka banków dotycząca stóp procentowych to główne czynniki zewnętrzne, które wpływają na rynek nieruchomości. Jak podaje Netto-brutto portal księgowo-finansowy, utrzymanie inflacji powyżej 4% i wysokich kosztów budowy utrudnia obniżki cen mieszkań. Dodatkowo niepewność na rynku pracy oraz planowane zmiany w przepisach podatkowych, na przykład podatek od nieruchomości, osłabiają popyt i wpływają na zachowania kupujących.
