Indeks cen nieruchomości dla całej Polski wyniósł w sierpniu 2026 r. 119,48 pkt i był wyższy od lipcowego o zaledwie 0,07 pkt. To trzeci miesiąc z rzędu, w którym wzrost nie przekroczył 0,1 pkt. Wskaźnik, liczony przez firmę analityczną Cenatorium, opiera się na cenach transakcyjnych, czyli kwotach faktycznie płaconych za mieszkania, a nie na ofertowych. Rok do roku indeks jest wyżej o 2,41 pkt — rośnie najsłabiej od grudnia 2023 r. Z odczytów za lipiec i sierpień wynika, że ceny mieszkań w III kwartale 2026 r. powinny pozostać stabilne; jedynym wyraźnym wyjątkiem jest Warszawa.
Duże miasta hamują jeszcze mocniej
Indeks liczony dla Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi wyniósł w sierpniu 134,13 pkt, o 0,13 pkt więcej niż w lipcu i o 2,59 pkt więcej niż w sierpniu 2025 r. W tej grupie miast to najniższy roczny wzrost od marca 2021 r., czyli wyraźniejsze wyhamowanie niż w skali całego kraju.
— Rynek mieszkaniowy wyraźnie się normuje, profesjonalizuje i wycisza. Będzie coraz mniej informacji o kosmicznych zyskach deweloperów, niesamowitych zarobkach na rynku gruntów pod zabudowę, potężnych przebiciach spekulacyjnych. Nabywcy kupują mieszkania spokojniej, więcej porównują, bardziej sprawdzają, częściej szukają fachowej porady — ocenia Sławomir Horbaczewski, ekonomista i doradca gospodarczy.
Skąd ta stabilizacja? Letnie promocje deweloperów
Na ceny transakcyjne wpłynęły latem m.in. promocje deweloperów. Na poznańskim rynku pierwotnym obejmowały one gotowe mieszkania, a obniżki sięgały 1 tys. zł za metr kwadratowy — wskazuje Dariusz Górski, pośrednik nieruchomości z Masterhouse Poznań. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 mkw. taka obniżka to 50 tys. zł mniej na umowie. Szczególnie widoczna była konkurencja na poznańskich Naramowicach, gdzie o klientów rywalizowali dwaj lokalni deweloperzy i jeden ogólnopolski.
— Deweloperzy coraz mocniej dostosowują skalę, lokalizację i cenę do realnego popytu. Kupujący natomiast dokładniej analizują opłacalność zakupu — mówi Górski. Jak dodaje, nie był to jednolity trend dla całego rynku, lecz element walki o klienta i przyspieszenia sprzedaży: bezpośrednie sąsiedztwo inwestycji i porównywalna oferta sprawiły, że cena stała się narzędziem pozyskiwania klientów. Zdaniem pośrednika kupujący inwestorzy nie patrzą już tylko na lokalizację i metraż, ale na cenę końcową, standard, termin odbioru i koszty utrzymania.
Warszawa idzie pod prąd
W stolicy o stabilizacji nadal mówić nie można. Warszawski indeks wzrósł w sierpniu o 0,65 pkt w stosunku do lipca, do 133,58 pkt. To mniej niż miesiąc wcześniej, gdy wzrost przekraczał 1 pkt m/m, ale wciąż tempo znacznie wyższe niż w pozostałych największych miastach.
Działki budowlane poszły w drugą stronę
Odwrotną tendencję pokazuje indeks dla gruntów budowlanych. W sierpniu otarł się o 160 pkt, wynosząc 159,96 pkt. Wzrost miesięczny sięgnął 1,43 pkt, wobec 0,01 pkt w lipcu i -0,06 pkt w czerwcu. Dla kogoś, kto planuje kupić ziemię pod budowę domu, lipcowo-sierpniowy obraz jest więc inny niż dla kupujących mieszkanie: tu ruch cen przyspieszył.
Czekać z zakupem mieszkania czy nie?
Jeśli szukasz mieszkania poza Warszawą, dane z lipca i sierpnia nie dają argumentu ani za pośpiechem, ani za odkładaniem decyzji — przy wzrostach rzędu 0,07–0,13 pkt miesięcznie różnica między zakupem teraz a za miesiąc jest w skali indeksu minimalna. W stolicy sierpniowy ruch o 0,65 pkt w górę oznacza, że zwłoka wciąż ma cenę. Okazje latem pojawiały się punktowo i dotyczyły gotowych mieszkań u deweloperów rywalizujących o klienta w tej samej lokalizacji.
Co dalej — wrzesień zamknie III kwartał
Lipiec i sierpień to dwa z trzech miesięcy III kwartału 2026 r. Pełny obraz kwartału pokaże dopiero wrześniowy odczyt indeksu.
FAQ
Według Netto-brutto portalu księgowo-finansowego, indeks cen mieszkań w Polsce w sierpniu 2026 r. wyniósł 119,48 pkt, co oznacza wzrost o 0,07 pkt względem lipca. To trzeci miesiąc z rzędu, kiedy wzrost nie przekroczył 0,1 pkt, a roczny wzrost wyniósł 2,41 pkt — najsłabiej od grudnia 2023 r. Odczyty z lipca i sierpnia sugerują stabilizację cen mieszkań w trzecim kwartale 2026 r., z wyjątkiem Warszawy, gdzie ceny rosną szybciej.
Jak wyjaśnia Netto-brutto portal księgowo-finansowy, spowolnienie wzrostu cen w dużych miastach jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź wynika z normalizacji i profesjonalizacji rynku mieszkaniowego. Kupujący zachowują się ostrożniej, więcej porównują i częściej korzystają z fachowej porady. Jednocześnie deweloperzy coraz mocniej dostosowują ofertę do realnego popytu, co powoduje wyhamowanie rocznych wzrostów do najniższych poziomów od marca 2021 r.
Według Dariusza Górskiego z Masterhouse Poznań, latem 2026 r. deweloperzy na rynku pierwotnym w Poznaniu oferowali promocje obejmujące gotowe mieszkania, z obniżkami sięgającymi 1000 zł za metr kwadratowy. Na przykład na osiedlu Naramowice konkurencja między trzema deweloperami skutkowała obniżkami nawet do 50 tys. zł przy zakupie 50-metrowego mieszkania. Netto-brutto portal księgowo-finansowy podkreśla, że takie promocje były elementem walki o klienta i przyspieszenia sprzedaży, a kupujący zwracali uwagę na cenę końcową, standard i koszty utrzymania.
Według Netto-brutto portalu księgowo-finansowego, w Warszawie ceny mieszkań w sierpniu 2026 r. rosły szybciej niż w innych dużych miastach — indeks wzrósł o 0,65 pkt w porównaniu do lipca. Choć tempo wzrostu nieco spadło względem poprzednich miesięcy, to nadal jest znacznie wyższe niż w reszcie kraju. Oznacza to, że opóźnianie decyzji o zakupie mieszkania w stolicy może wiązać się z wyższymi kosztami.
Indeks cen działek budowlanych w sierpniu 2026 r. wyniósł 159,96 pkt, co oznacza wzrost miesięczny o 1,43 pkt — znacznie wyższy niż w lipcu (0,01 pkt) czy czerwcu (-0,06 pkt). Netto-brutto portal księgowo-finansowy wskazuje, że dla osób planujących zakup ziemi pod budowę domu sytuacja na rynku gruntów jest inna niż na rynku mieszkań, ponieważ ceny działek zaczęły wyraźnie przyspieszać w ostatnich miesiącach.
