Kredyt na zakup mieszkania krok po kroku – od wniosku do kluczy

Procedura kredytu hipotecznego wygląda na jednolitą bryłę, ale składa się z kilkunastu kroków, w których czekasz na kogoś innego: na sprzedającego, na bank, na rzeczoznawcę, na notariusza, wreszcie na sąd wieczystoksięgowy. Poniżej cała ścieżka w kolejności, w jakiej się dzieje — z terminami, które możesz wyegzekwować, i kosztami, których nie widać w reklamie.

Krok 1. Budżet: nie tylko wkład własny

Pierwsza liczba do ustalenia to nie rata, tylko gotówka na start: wkład własny, PCC, taksa notarialna z VAT i opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej. Koszty okołokredytowe — wycena, prowizja, składki — zwykle da się skredytować. Tamtych czterech nie.

Wkład własny wynika z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Rekomendacja 15.5 mówi, że przy nieruchomościach mieszkalnych wskaźnik LtV w momencie uruchomienia kredytu nie powinien przekraczać 80% — albo 90%, jeżeli dla części ponad 80% LtV ustanowiono dodatkowe zabezpieczenie. Katalog jest zamknięty: ubezpieczenie, blokada środków na rachunku, zastaw na złotowych obligacjach Skarbu Państwa lub NBP, przeniesienie kwoty na własność banku w trybie art. 102 Prawa bankowego albo środki z IKE lub IKZE. Stąd popularne „10% wkładu z ubezpieczeniem” — to nie promocja, tylko wariant b) rekomendacji.

Dwa zastrzeżenia łatwo przeoczyć. Wkład wnosi się najpóźniej w momencie uruchomienia kredytu, a przy wypłatach w transzach może być wnoszony proporcjonalnie (Rekomendacja 10.4). I drugie: bank ma się upewnić, że pieniądze nie pochodzą z kredytu, pożyczki ani dotacji (Rekomendacja 10.7) — pożyczka gotówkowa „na wkład” nie jest obejściem, tylko przesłanką do odmowy. Ile realnie możesz pożyczyć, opisaliśmy osobno w tekście o tym, czy możesz starać się o kredyt hipoteczny.

Krok 2. Rezerwacja, umowa przedwstępna, umowa deweloperska

Zanim bank cokolwiek rozpatrzy, musisz mieć dokument potwierdzający, że masz co kupić. Warianty są trzy i różnią się skutkami.

Umowa rezerwacyjna u dewelopera jest uregulowana ustawowo: opłata nie może przekraczać 1% ceny lokalu, a przed jej zawarciem deweloper ma obowiązek doręczyć nieodpłatnie, na trwałym nośniku, prospekt informacyjny z załącznikami. Prospekt nie jest folderem reklamowym: stanowi integralną część umowy deweloperskiej, a jego brak albo rozbieżność z umową daje nabywcy prawo odstąpienia (art. 43 ust. 1 pkt 2–5 ustawy deweloperskiej).

Umowa przedwstępna na rynku wtórnym może mieć formę pisemną albo aktu notarialnego — i tę różnicę warto rozumieć przed podpisem. Przy zwykłej formie pisemnej art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego daje tylko roszczenie odszkodowawcze. Dopiero gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom co do formy umowy przyrzeczonej — a przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 k.c.) — możesz sądownie dochodzić jej zawarcia (art. 390 § 2). Roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. I jeszcze zadatek: gdy druga strona nie wykona umowy, możesz odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek, a jeśli sam go dałeś — żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 k.c.).

Umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego, a wynagrodzenie notariusza i koszty sądowe obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 40 ust. 1 i 2) — o tej oszczędności kupujący często nie wiedzą. Wpłaty chroni mieszkaniowy rachunek powierniczy: z otwartego środki idą do dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, z zamkniętego — jednorazowo, po przeniesieniu prawa na nabywcę. Deweloper odprowadza też bezzwrotną składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, naliczaną od wpłaty nabywcy (maksima ustawowe: 1% i 0,1%). Weryfikacja stanu prawnego i zapisów umowy to moment na prawnika; więcej w tekście o tym, na czym polega obsługa prawna nieruchomości.

Krok 3. Wniosek — do kilku banków naraz

Składanie wniosków równolegle w kilku bankach nie jest kombinowaniem — ustawa wprost to zakłada. Art. 14 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym nakazuje przekazać decyzję kredytową „w celu umożliwienia porównania warunków umów o kredyt hipoteczny oferowanych przez innych kredytodawców”.

Ocena zdolności kredytowej opiera się na informacjach od ciebie, z baz danych i ze zbiorów kredytodawcy (art. 21 ust. 2), a bank musi uprzedzić, że będzie z tych baz korzystał (art. 23 ust. 2). Każde zapytanie zostaje zarejestrowane, więc rozsądny wariant to trzy–cztery wnioski złożone w krótkim odstępie, a nie seria rozłożona na kwartał — wtedy kolejni kredytodawcy widzą ciąg zapytań bez zawartej umowy. Jeżeli bank odmówi na podstawie informacji z bazy danych, musi niezwłocznie przekazać ci bezpłatną informację o wynikach sprawdzenia i wskazać tę bazę (art. 24 ust. 2).

Trzon dokumentów jest wszędzie ten sam: dowody osobiste, potwierdzenie dochodu (zaświadczenie od pracodawcy albo dokumenty firmowe, wyciągi, PIT), umowa przedwstępna lub deweloperska z numerem księgi wieczystej, umowy pozostałych kredytów i limitów oraz potwierdzenie wkładu własnego i jego źródła. Zaświadczenia o dochodzie mają krótką ważność — nie kompletuj ich za wcześnie. Wycenę sporządza rzeczoznawca wskazany w drodze porozumienia między bankiem a tobą (art. 21 ust. 9), a ocena nie może opierać się w głównej mierze na założeniu, że wartość nieruchomości przewyższa kwotę kredytu albo wzrośnie (art. 21 ust. 7).

Krok 4. Formularz informacyjny i decyzja kredytowa

Zanim złożysz wniosek, bank ma obowiązek przekazać ci na trwałym nośniku formularz informacyjny według wzoru z załącznika do ustawy (art. 11 ust. 4). Informacje w nim są ważne co najmniej 14 dni i wiążą bank, jeżeli w tym czasie złożysz wniosek (art. 11 ust. 5). To jedyny dokument pozwalający uczciwie porównać oferty, bo ma identyczną strukturę u każdego kredytodawcy.

Decyzję kredytową bank przekazuje na trwałym nośniku w dwudziestym pierwszym dniu od otrzymania wniosku — chyba że zgodzisz się na wcześniejsze przekazanie, o czym musi cię poinformować (art. 14 ust. 2 i 3). Trzy konsekwencje:

• Stanowi ofertę w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego (art. 14 ust. 4) — to nie „wstępna zgoda”.
• Wiąże bank przez co najmniej 14 dni, a jeśli dostałeś ją wcześniej niż w 21. dniu, okres związania wydłuża się o tyle, o ile skrócono termin 21-dniowy (art. 14 ust. 6).
• Bank nie może w tym czasie wymagać od ciebie ostatecznej decyzji (art. 14 ust. 7), a na prośbę powinien dołączyć projekt umowy (art. 14 ust. 8).

Gdyby umowa nie doszła do skutku albo bank nie wypłacił kredytu w terminie, opłaty poniesione wcześniej podlegają niezwłocznemu zwrotowi (art. 15). Do porównywania służy RRSO — przy okresowo stałej stopie bank podaje dodatkowo przykładową RRSO liczoną wyłącznie dla początkowego okresu (art. 20 ust. 7), więc dwie oferty potrafią być nieporównywalne mimo podobnej wartości wskaźnika. Jak jest liczony, tłumaczymy w tekście o tym, jak obliczyć RRSO.

Krok 5. Umowa kredytu: marża czy stała stopa

Umowa musi zawierać elementy z art. 69 ust. 2 Prawa bankowego oraz katalog z art. 29 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym — m.in. całkowity koszt kredytu, zasady i koszty zabezpieczeń, prawo do wcześniejszej spłaty wraz z jej kosztami oraz minimalny zakres wymaganego ubezpieczenia. Sposób ustalania oprocentowania rozstrzyga art. 29 ust. 2: jeżeli strony nie uzgodniły stałej stopy, oprocentowanie to wartość wskaźnika referencyjnego plus marża ustalona w umowie. Marża jest tą częścią, która nie zmienia się z rynkiem — i tą, o którą realnie się negocjuje. Alternatywą jest okresowo stała stopa: ustawa opisuje ją jako stałą „w odniesieniu do co najmniej 5-letniego początkowego okresu”, po którym strony ustalają nową stopę (art. 29 ust. 3). Dwa przepisy działają wtedy na twoją korzyść — bank nie może pobierać opłat za ustalenie nowej stopy ani za związaną z tym zmianę umowy (ust. 4), a pozostałe warunki pozostają niezmienione (ust. 5). KNF od lat oczekuje, że banki będą taką opcję oferować.

Po podpisaniu masz jeszcze 14 dni na odstąpienie bez podania przyczyny (art. 42 ust. 1). Nie ponosisz wtedy kosztów poza odsetkami za okres od wypłaty do spłaty, a wypłacony kapitał zwracasz najpóźniej w 30 dni (art. 44).

Krok 6. Ubezpieczenia: co bank może, a czego nie

Art. 9 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym zakazuje sprzedaży wiązanej — uzależniania kredytu od zakupu innego produktu — z jednym wyjątkiem: bezpłatnego rachunku służącego wyłącznie gromadzeniu środków na spłatę, obsłudze kredytu albo zabezpieczeniu na wypadek zaległości.

Bank może natomiast wymagać ubezpieczenia dotyczącego kredytu albo przelewu wierzytelności z polisy — ale jednocześnie musi poinformować o możliwości wyboru dowolnego ubezpieczyciela, którego oferta odpowiada minimalnemu zakresowi akceptowanemu przez bank (art. 9 ust. 2). Zakres ten wpisuje do umowy kredytu (art. 29 ust. 1 pkt 9). Polisa z cesją jest więc obowiązkowa, ale nie musi być kupiona w banku.

Dozwolona jest sprzedaż łączona — pakiety obniżające marżę za konto z wpływami, kartę czy polisę na życie. Bank musi wtedy przekazać na trwałym nośniku informację, że kredyt jest dostępny także bez dodatkowych produktów, i wydać osobny formularz informacyjny dla oferty bez sprzedaży łączonej (art. 9 ust. 5 i 6). Poproś o oba i porównaj RRSO — czasem rabat za pakiet nie pokrywa jego kosztu.

Krok 7. Akt notarialny, taksa i podatki

Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Notariusz pobiera taksę, której maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości — i tu jest pułapka kalkulatorów krążących po sieci, bo pokazują pełną stawkę z § 3, podczas gdy przy zakupie mieszkania obowiązują stawki obniżone: połowa przy sprzedaży lokalu mieszkalnego i przy umowie deweloperskiej, jedna czwarta przy hipotece pod kredyt mieszkaniowy. Stawka bazowa dla wartości od 60 tys. do 1 mln zł to 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł — to maksima, więc zwykle da się negocjować.

PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% i ciąży na kupującym (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Płatnikiem jest notariusz, który uzależnia dokonanie czynności od uprzedniej zapłaty podatku (art. 10 ust. 2 i 3) — kwotę trzeba mieć w dniu aktu. Trzy sytuacje zmieniają ten obraz:

• Zakup od dewelopera. Czynności opodatkowane VAT nie podlegają PCC (art. 2 pkt 4 lit. a) — od ceny nowego mieszkania 2% nie płacisz.
• Pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Zwolniona jest sprzedaż lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, domu jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowego prawa, jeżeli kupującemu w dniu sprzedaży i przed nim nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w nich — chyba że udział nie przekraczał 50% i pochodził z dziedziczenia (art. 9 pkt 17). Warunek dotyczy każdego z kupujących.
• Hurtowy zakup. Przy nabyciu co najmniej sześciu lokali mieszkalnych na jednej nieruchomości gruntowej stawka od szóstego i każdego następnego wynosi 6% (art. 7a).

Jest jeszcze drugi PCC — od ustanowienia hipoteki. Przy sumie wpisanej „z zapasem” bywa liczony od kwoty wyższej niż sam kredyt.

Krok 8. Wypłata, hipoteka i ubezpieczenie pomostowe

Na rynku wtórnym bank przelewa kwotę zwykle jednorazowo na rachunek sprzedającego po spełnieniu warunków z umowy — najczęściej po akcie notarialnym i złożeniu wniosku o wpis hipoteki. Na rynku pierwotnym wypłata idzie w transzach dopasowanych do harmonogramu przedsięwzięcia. Odsetki naliczają się wtedy od kwoty faktycznie wypłaconej, więc rata w okresie budowy jest niższa — ale często odsetkowa, czyli nieobniżająca kapitału.

Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej, a sąd potrzebuje na to od kilku tygodni do kilku miesięcy. Do tego dnia bank nie ma zabezpieczenia, więc pobiera dodatkowy koszt: podwyższoną marżę albo składkę tzw. ubezpieczenia pomostowego. Od nowelizacji z 2022 r. koszt ten jest przejściowy również finansowo — art. 29 ust. 5a pozwala umowie określić koszt „związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej”, a ust. 5b stanowi, że podlega on zwrotowi konsumentowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu po dokonaniu wpisu, na warunkach określonych umową.

Sprawdź więc w umowie, którą formę rozliczenia bank przewidział — przelew czy zaliczenie na kapitał — i czy następuje ono automatycznie, czy na wniosek. Po zawiadomieniu z sądu o wpisie warto samemu przypilnować sprawy.

Krok 9. Nadpłata i wcześniejsza spłata

Prawo do spłaty całości lub części kredytu przed terminem przysługuje w każdym czasie (art. 38 ust. 1) i nie można go od niczego uzależnić. O kosztach takiej spłaty bank informuje na trwałym nośniku w 7 dni roboczych, wraz z założeniami przyjętymi do wyliczenia (art. 38 ust. 3), ale przyjęcia spłaty nie wolno mu uzależniać od tego, czy o tę informację wystąpiłeś (ust. 4). Po spłacie całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono umowę, nawet jeśli poniosłeś je wcześniej (art. 39).

Rekompensata jest dopuszczalna, ale ograniczona. Przy oprocentowaniu zmiennym bank może ją pobrać wyłącznie, gdy spłata nastąpiła w okresie 36 miesięcy od zawarcia umowy, i nie może ona przekroczyć ani odsetek, które naliczyłyby się od spłacanej kwoty przez rok od faktycznej spłaty, ani 3% tej kwoty (art. 40 ust. 2 i 3). Jeżeli do końca umowy zostało mniej niż rok, granicą są odsetki za okres pozostały do jej zakończenia (ust. 4). Przy stałej stopie rekompensata jest możliwa w okresie jej obowiązywania (ust. 6), ale nie wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane ze spłatą (ust. 7). Wniosek praktyczny: przy zmiennej stopie po trzech latach nadpłacasz bez rekompensaty, cokolwiek mówi cennik.

Programy państwowe: co realnie działa

Odpowiedzmy wprost: nowego programu dopłat do rat nie ma i nie został uchwalony. Dwa projekty, które miały zastąpić bezpieczny kredyt 2%, formalnie wycofano z wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów — kredyt mieszkaniowy #naStart (poz. UA4) i projekt ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze” (poz. UA11). Sam bezpieczny kredyt 2% ustawa dopuszcza formalnie do 31 grudnia 2027 r. (art. 3 ust. 5), ale nabór dawno się zakończył i w ofercie kredytodawców tego produktu nie ma.

Co zostało: rodzinny kredyt mieszkaniowy, wcześniej znany jako „mieszkanie bez wkładu własnego”, udzielany do 31 grudnia 2030 r. (art. 3 ust. 4). Mechanizm jest inny niż dopłata do raty — to gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego zastępująca brakujący wkład. Gdy twój wkład jest niższy niż 20% całkowitej kwoty wydatków, gwarancją objęta jest różnica między kwotą odpowiadającą 20% a twoim wkładem (art. 3 ust. 3b), przy czym gwarantowana część nie może przekroczyć 100 000 zł (ust. 3), a minimalny okres kredytowania to 15 lat. Dochodzi spłata rodzinna: 20 000 zł przy drugim dziecku i 60 000 zł przy trzecim albo kolejnym (art. 7 ust. 3) — to jednorazowa spłata części kapitału, nie przelew na konto.

Rekomendacja S przewidziała dla takich kredytów osobną regułę: LtV przy uruchomieniu nie powinien przekraczać 100% pomniejszonego o wyrażony w procentach stosunek wkładu własnego do wartości nieruchomości (Rekomendacja 15.5a). Kredyt bez wkładu nie jest więc obejściem limitów, tylko wyjątkiem wpisanym w system. Limity ceny za metr i listę uczestniczących banków publikuje BGK.

Najczęstsze błędy w procedurze

• Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej przy dużym zadatku. Bez aktu notarialnego nie wyegzekwujesz zawarcia umowy przyrzeczonej — zostaje odszkodowanie.
• Zgoda na wcześniejsze przekazanie decyzji „żeby szybciej”. Skraca czas na porównanie ofert, choć okres związania banku i tak się wtedy wydłuża.
• Pominięcie PCC od hipoteki i opłat sądowych w budżecie na dzień aktu. Notariusz nie dokona czynności, dopóki podatek nie zostanie zapłacony.
• Brak rozliczenia kosztu pomostowego po wpisie hipoteki. Zwrot albo zaliczenie na poczet spłaty należy się z ustawy, ale warunki określa umowa.
• Porównywanie ofert po marży zamiast po RRSO i całkowitym koszcie. Przy okresowo stałej stopie przykładowa RRSO obejmuje wyłącznie początkowy okres.