Pierwsza rata najtańszego kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem jest o 304 zł wyższa niż rata jego odpowiednika ze stopą zmienną — przy kredycie na 500 tys. zł na 25 lat. Tyle w październiku 2026 r. kosztuje gwarancja, że wysokość raty nie zmieni się przez kilka najbliższych lat. Różnica w samym oprocentowaniu obu wariantów przekroczyła 1 punkt procentowy i jest najwyższa od lipca 2024 r., czyli od początku comiesięcznych porównań najlepszych ofert na rynku. Jeszcze miesiąc wcześniej wynosiła 0,7 pkt proc. — i wtedy też była rekordowa.
Ile kosztuje zatrzymanie raty na dzisiejszym poziomie?
Jeszcze w grudniu 2025 r. przy kredycie na 500 tys. zł na 25 lat wybór stałego oprocentowania oznaczał pierwszą ratę nieco niższą niż w najtańszej wtedy ofercie ze stopą zmienną. Dziś jest odwrotnie: te same 500 tys. zł ze stałą stopą to start o 304 zł miesięcznie wyżej.
Okresowo stałe oprocentowanie oznacza, że rata jest zamrożona na z góry ustalony czas — minimum 5 lat — niezależnie od tego, co stanie się ze stopami procentowymi. W wariancie zmiennym rata idzie w górę i w dół razem ze stawkami rynkowymi.
Kiedy ta premia za pewność się opłaca?
Te 304 zł to koszt zabezpieczenia domowego budżetu przed wahaniami raty w najbliższych latach. Opłaca się, jeśli w okresie obowiązywania stałej raty stopy procentowe pójdą w górę — a o zbliżających się podwyżkach mówi się na rynku coraz częściej.
Odwrotna strona jest taka, że przy spadku stóp procentowych raty kredytu zmiennoprocentowego zmaleją, a Twoja zostanie tam, gdzie była. Do końca 2025 r. relacja była dokładnie odwrotna: to kredytobiorcy ze zmienną stopą płacili na starcie więcej i dopłacali za szansę na przyszłe obniżki. Stawki zrównały się na przełomie 2025 i 2026 r., a od marca 2026 r. oprocentowanie stałe systematycznie oddala się od najlepszych ofert ze stopą zmienną.
Skąd wziął się ten skok
Za październikowy rekord nie odpowiadają marże, a nowy wskaźnik referencyjny: POLSTR 1M Stopa Składana, który zastępuje w cennikach banków WIBOR. POLSTR 1M jest o około 0,3 pkt proc. niżej niż jego WIBOR-owe poprzedniki, a banki przechodzące na nowy indeks wprawdzie podniosły marże, ale nie na tyle, żeby wyrównać tę różnicę. Efekt: kredyty ze zmiennym oprocentowaniem potaniały, a oferty ze stałą stopą zostały z tyłu.
Rekordowy rozrzut ofert ze zmienną stopą
Drugie zjawisko października to bezprecedensowe różnice wewnątrz samej kategorii kredytów zmiennoprocentowych. Najniższą stawkę na rynku od najwyższej dzieliło aż 1,31 pkt proc., podczas gdy rok wcześniej — zaledwie 0,38 pkt proc. Powód jest dwojaki:
- największe banki przesiadły się już na niższy POLSTR, a część instytucji nadal opiera oprocentowanie na wyższych stawkach WIBOR;
- niektóre banki wyraźnie zniechęcają klientów do zmiennej stopy, ustawiając dla tego wariantu zaporowe marże.
W praktyce oznacza to, że dwie oferty formalnie tego samego typu mogą dziś dawać zupełnie inną ratę.
Co dalej — czego nie widać w pierwszej racie
Najniższe oprocentowanie nie zawsze oznacza najtańszy kredyt. W rankingach uwzględniających całkowity koszt zobowiązania — z obowiązkowymi ubezpieczeniami i prowizją — zwycięzcami bywają inne oferty niż te z najniższą stawką. Porównanie 304 zł dotyczy wyłącznie pierwszej raty, bez tych dodatków.
Druga data do zapisania w kalendarzu to koniec okresu stałej stopy. Po minimum 5 latach rata przestaje być zamrożona i bank wyznacza warunki na nowo — „premia za spokój” kupuje przewidywalność na kilka lat, nie na cały 25-letni okres spłaty.
FAQ
Jak wyjaśnia Netto-brutto portal księgowo-finansowy, pierwsza rata najtańszego kredytu ze stałym oprocentowaniem jest obecnie o 304 zł wyższa niż rata równoważnego kredytu ze stopą zmienną. Różnica ta wynika z kosztu gwarancji utrzymania stałej raty przez minimum 5 lat, niezależnie od zmian stóp procentowych, co zapewnia stabilność budżetu domowego, ale przy wyższych początkowych kosztach.
Według poradnika Netto-brutto portal księgowo-finansowy, stała stopa oprocentowania opłaca się, jeśli w trakcie okresu zamrożenia raty, który wynosi co najmniej 5 lat, stopy procentowe wzrosną. Wówczas zabezpieczenie przed podwyżką rat pozwala uniknąć wzrostu miesięcznych kosztów. Jednak jeśli stopy spadną, kredyt ze stopą zmienną stanie się tańszy, podczas gdy rata stała pozostanie na niezmienionym poziomie.
Netto-brutto portal księgowo-finansowy wskazuje, że wskaźnik POLSTR 1M Stopa Składana zastępuje WIBOR w cennikach banków i jest o około 0,3 punktu procentowego niższy. To powoduje, że kredyty ze stopą zmienną stały się tańsze, co z kolei zwiększyło różnicę w oprocentowaniu między kredytami ze stałym a zmiennym oprocentowaniem, gdyż banki nie podniosły wystarczająco marż, by zrekompensować tę różnicę.
W praktyce wzrost rozrzutu oprocentowania (do 1,31 pkt proc.) między najtańszą a najdroższą ofertą kredytu zmiennoprocentowego wynika z dwóch głównych powodów. Po pierwsze, największe banki przeszły już na niższy wskaźnik POLSTR, podczas gdy inne instytucje stosują nadal wyższe stawki WIBOR. Po drugie, niektóre banki zniechęcają klientów do wyboru zmiennej stopy, nakładając wyższe marże na ten wariant.
Netto-brutto portal księgowo-finansowy podkreśla, że najniższa pierwsza rata nie zawsze oznacza najtańszy kredyt w całym okresie spłaty. Całkowity koszt zobowiązania często uwzględnia dodatkowe opłaty, takie jak prowizje i obowiązkowe ubezpieczenia. Warto również pamiętać, że okres stałej stopy trwa minimum 5 lat, po czym bank może ustalić nowe warunki, więc premia za spokój zapewnia stabilność tylko na część okresu kredytowania.
