Czy warto inwestować w mieszkania pod wynajem? Rentowność, podatki, ryzyko

„Mieszkanie zawsze się obroni” to nie teza inwestycyjna, tylko slogan. Teza ma postać liczby: ile procent rocznie zostaje po podatku, kosztach i miesiącach bez najemcy. Poniżej — jak ją policzyć i co mówią o niej dane NBP.

Dwie liczby: rentowność brutto i netto

Rentowność brutto (stopa kapitalizacji) to roczny czynsz ÷ cena zakupu × 100%. Mieszkanie za 600 000 zł wynajęte za 3000 zł miesięcznie daje 36 000 zł rocznie, czyli 6,0%. Ta liczba trafia do ogłoszeń — i jest bezużyteczna, bo nie zawiera ani podatku, ani jednego kosztu. Rentowność netto wymaga czterech rzeczy, które brutto pomija:

• Pustostan. NBP przyjmuje obłożenie 95%, czyli ok. 18 dni pustki rocznie — optymistycznie, bo jedna zmiana najemcy potrafi kosztować miesiąc.
• Podatek. Ryczałt liczony od przychodu, nie od zysku — do tego wrócimy.
• Koszty stałe. Nieprzerzucalna na najemcę część czynszu administracyjnego i funduszu remontowego, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie.
• Zużycie. NBP wprowadza amortyzację budynku w wysokości 1,5% wartości rocznie (dwa remonty kapitalne w sto lat). To ta pozycja odróżnia rachunek uczciwy od życzeniowego — i to ją najczęściej pomijają kalkulatory z sieci.

Policzony przykład: 50 mkw. w dużym mieście

Dane NBP za I kwartał 2026 r.: w grupie sześciu dużych miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) średnia cena transakcyjna wyniosła 13 345 zł/mkw., a średnia stawka najmu 67,5 zł/mkw. miesięcznie, bez mediów i opłat eksploatacyjnych. Dla 50 mkw. daje to cenę 667 250 zł i czynsz 3375 zł miesięcznie, czyli 40 500 zł rocznie — rentowność brutto 6,07%.

Rentowność netto od ceny zakupu: 19 933 zł ÷ 667 250 zł = 2,99%. Z 6,07% brutto zostało niecałe trzy procent — i to jeszcze przed kosztami wejścia.

Uczciwe zastrzeżenie: czynsz administracyjny (400 zł/mies.) i ubezpieczenie to założenia, nie dane źródłowe, a podatek od nieruchomości policzono po stawce maksymalnej. NBP liczy też amortyzację od wartości budynku, a tu od całej ceny — to uproszczenie na niekorzyść inwestora; przy 1% wynik rośnie do ok. 3,5%.

Co pokazują dane NBP

Kwartalna „Informacja o cenach mieszkań…” NBP ma rozdział poświęcony dokładnie temu pytaniu. Bank liczy rentowność przeciętnego mieszkania w trzech grupach rynków, przy trzech poziomach lewarowania, z ryczałtem 8,5%, obłożeniem 95% i kredytem na 25 lat. Stawki najmu wyniosły odpowiednio 85,1, 67,5 i 49,0 zł/mkw.

Trzy ostatnie wiersze to najważniejsza informacja w tym tekście. Dźwignia finansowa, przez lata główny argument za mieszkaniami na wynajem („bank sfinansuje, najemca spłaci”), przy obecnych stopach działa w drugą stronę. NBP formułuje to wprost: koszt obsługi kredytu zrównał się z kosztem najmu. Przy LTV 80% inwestycja jest nierentowna — i choć rok do roku wskaźnik się poprawił (o 7,1 pp. w Warszawie), wciąż jest ujemny.

Czego w tych liczbach nie ma: zmiany wartości samego mieszkania. A ta w I kw. 2026 r. nie pomagała — na rynku wtórnym w Warszawie ceny transakcyjne były o 1,7% niższe niż rok wcześniej, a po korekcie o inflację i wzrost wynagrodzeń dynamiki roczne pozostawały ujemne w większości miast. Oferta deweloperska na sześciu największych rynkach urosła do 62,5 tys. mieszkań, z 42,4 tys. dwa lata wcześniej. Wzrost liczby ofert najmu w 2025 r. wskazało zaś 76% pośredników w Warszawie, 74% w 6M i 69% w 10M, przy stabilnej liczbie transakcji. To rynek, na którym negocjuje najemca.

Podatek: 8,5% od przychodu, nie od zysku

Od 2023 r. wybór formy opodatkowania najmu prywatnego zniknął. Art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym stanowi, że osoby fizyczne osiągające przychody z najmu opłacają ryczałt — to obowiązek, nie opcja. Stawki daje art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a: 8,5% do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki; dla małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich, próg to 200 000 zł (ust. 13).

Sedno leży jednak w art. 12 ust. 2: podatek „pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania„. Nie odliczysz odsetek od kredytu, remontu, amortyzacji ani prowizji pośrednika. Płacisz od pełnego czynszu — także w roku, w którym mieszkanie przyniosło stratę. Przy dochodzie netto 19 933 zł z przykładu podatek 3270 zł stanowi 14% tego, co realnie zostaje, mimo że nominalnie wynosi 8,5%. Ryczałt wpłacasz do 20. dnia następnego miesiąca (art. 21 ust. 1) lub kwartalnie, zeznanie — między 15 lutego a 30 kwietnia.

Dwa zastrzeżenia praktyczne. Skoro podstawą jest przychód, sposób rozliczenia mediów i opłat eksploatacyjnych w umowie ma realne znaczenie podatkowe — warto go przesądzić, zamiast wpisywać jedną kwotę „czynsz z wszystkim”. A stawka podatku od nieruchomości zależy od kwalifikacji lokalu: obwieszczenie na 2026 r. daje górną granicę 1,25 zł/mkw. dla budynków mieszkalnych i aż 35,53 zł/mkw. dla powierzchni związanych z działalnością gospodarczą.

Koszty wejścia, których nie widać w cenie

Do ceny naszego mieszkania (667 250 zł, rynek wtórny) dochodzi:

• PCC 2% — 13 345 zł (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Termin to 14 dni, ale przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz jako płatnik.
• Taksa notarialna — ok. 2115 zł z VAT: skala z § 3 rozporządzenia daje 3439 zł, ale przy sprzedaży lokalu mieszkalnego § 6 pkt 19 obniża stawkę maksymalną o połowę.
• Wpis własności do księgi wieczystej — 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych) plus ok. 150 zł za wypisy.
• Odświeżenie i wyposażenie — założenie 30 000 zł; pozycja najbardziej zmienna i zwykle niedoszacowana.

Razem ok. 45 800 zł, czyli 6,9% ceny. Kapitał zaangażowany rośnie do ok. 713 000 zł, a rentowność netto spada z 2,99% do 2,80%. Wynik NBP dla tej samej grupy miast (3,7%) jest wyższy, bo nie dolicza kosztów transakcyjnych — rozbieżność rzędu punktu procentowego pokazuje, jak mocno liczy się dobór założeń.

Trzy wyjątki. Kupujący, któremu w dniu sprzedaży i wcześniej nie przysługiwało żadne prawo własności mieszkania ani domu (poza udziałem do 50% ze spadku), jest zwolniony z PCC (art. 9 pkt 17) — to ulga dla pierwszego mieszkania, nie dla budującego portfel. Odwrotnie działa art. 7a: przy zakupie od tego samego sprzedawcy szóstego i kolejnego mieszkania w tym samym budynku PCC wynosi 6%. Na rynku pierwotnym PCC nie ma, bo transakcja jest objęta VAT.

Najem okazjonalny: co realnie daje

Ustawa o ochronie praw lokatorów jest napisana pod ochronę lokatora — słusznie, bo dotyczy dachu nad głową. Najem okazjonalny (art. 19a–19e) pozwala wyjść spod części tych przepisów, ale wyłącznie po spełnieniu warunków formalnych.

Umowę może zawrzeć osoba fizyczna nieprowadząca działalności w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony do 10 lat, pisemnie pod rygorem nieważności. Dołącza się trzy dokumenty (art. 19a ust. 2): oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu; wskazanie innego lokalu na czas po eksmisji; oraz zgodę właściciela tamtego lokalu. Wynagrodzenie notariusza za samo oświadczenie jest ograniczone do 1/10 minimalnego wynagrodzenia (ust. 7), czyli przy płacy 4806 zł od 1 stycznia 2026 r. — do 480,60 zł. Kaucja może sięgnąć sześciokrotności czynszu; przy zwykłym najmie limit to dwunastokrotność (art. 6 ust. 1).

Najważniejszy jest jednak obowiązek zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Zgodnie z ust. 3 bez zgłoszenia nie stosuje się art. 19c i 19d, więc cała konstrukcja ochronna przestaje działać — komplet aktów notarialnych jest wtedy wart tyle, co zwykła umowa. Jeśli zgłoszenie było, art. 19e wyłącza wobec najmu okazjonalnego niemal całą ustawę, w tym art. 14 i art. 16: sąd nie orzeka o uprawnieniu do najmu socjalnego, a wyrok można wykonać także między 1 listopada a 31 marca.

Gdy stan prawny lokalu jest nietypowy — współwłasność, spadek, obciążenia w księdze wieczystej — warto rozważyć obsługę prawną nieruchomości przed podpisaniem, a nie po pierwszym problemie.

Kiedy najemca przestaje płacić

Art. 11 ust. 2 pkt 2 pozwala wypowiedzieć umowę, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą co najmniej za trzy pełne okresy płatności — ale dopiero po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu na spłatę. Wypowiedzenie następuje na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca: od pierwszego niezapłaconego czynszu do końca najmu mija więc co najmniej pięć miesięcy. Przepis stosuje się także do najmu okazjonalnego (art. 19e).

Dalej ścieżki się rozchodzą. Przy najmie okazjonalnym doręczasz żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem i terminem nie krótszym niż 7 dni (art. 19d ust. 2–3), a po jego bezskutecznym upływie składasz do sądu wniosek o klauzulę wykonalności dla aktu notarialnego. Sprawa trafia od razu do komornika, z pominięciem procesu o eksmisję.

Przy zwykłym najmie musisz wytoczyć powództwo o opróżnienie lokalu. Sąd bada z urzędu przesłanki najmu socjalnego i wobec m.in. kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej, obłożnie chorego czy osoby bezrobotnej nie może orzec o braku takiego uprawnienia (art. 14 ust. 4), chyba że mogą zamieszkać gdzie indziej — a orzekając o nim, wstrzymuje eksmisję do czasu złożenia przez gminę oferty najmu socjalnego. Dochodzi art. 16: wyroków nie wykonuje się między 1 listopada a 31 marca, jeżeli eksmitowanemu nie wskazano lokalu do przekwaterowania. Kilkanaście miesięcy bez czynszu, z opłatami eksploatacyjnymi po twojej stronie, nie jest tu scenariuszem pesymistycznym, tylko prawdopodobnym.

Ryzyka, których nie widać w arkuszu

• Pustostan nie jest równomierny. „5% rocznie” to średnia rynkowa. Konkretne mieszkanie stoi puste zero miesięcy przez trzy lata, a potem cztery pod rząd — przy jednym lokalu nie masz uśrednienia, masz wynik pojedynczego losowania.
• Płynność. Sprzedaż to tygodnie lub miesiące, koszt pośrednika i podatek: odpłatne zbycie przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia jest opodatkowane stawką 19% od dochodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o PIT). Obligacje umorzysz w kilka dni. Przy nieruchomości odziedziczonej terminy liczy się inaczej — opisaliśmy to w tekście o tym, jak przebiega sprzedaż mieszkania ze spadku.
• Koncentracja majątku. Mieszkanie za 667 tys. zł u osoby z majątkiem miliona złotych to dwie trzecie aktywów w jednym budynku, często z jednym najemcą. Nikt nie poleciłby takiej struktury w portfelu papierów wartościowych.
• Ryzyko regulacyjne. Zasady opodatkowania najmu zmieniły się w 2023 r., stawka PCC dla nabywców hurtowych — w 2024 r. Inwestycja jest dziesięcioletnia, prawo zmienia się co dwa lata.
• Czas. Najem to nie dochód pasywny: rozliczenia, przeglądy, awarie, zmiany najemców. Zlecenie tego firmie zarządzającej kosztuje kilka–kilkanaście procent czynszu, czyli tyle, co cały podatek.

Ankieta NBP pokazuje przy tym, że 11% odsprzedaży mieszkań w 2025 r. wynikało ze spadku opłacalności wynajmu lub utraty najemców.

Punkt odniesienia: obligacje i lokaty

Rentowność 2,8–3,7% netto ma sens tylko w porównaniu z alternatywą, która nie wymaga najemcy ani hydraulika. Oferta obligacji skarbowych ze sprzedaży rozpoczętej 1 sierpnia 2026 r., po 19-procentowym podatku od zysków kapitałowych (art. 30a ustawy o PIT):

• Obligacje 10-letnie (EDO) — 5,35% w pierwszym roku, dalej inflacja + marża; po podatku ok. 4,33%.
• Obligacje 4-letnie (COI) — 4,75% w pierwszym roku, dalej inflacja + 1,50%; po podatku ok. 3,85%.
• Obligacje 3-letnie (TOS) — 4,40% stałe przez cały okres; po podatku ok. 3,56%.
• Obligacje roczne (ROR) — 4,00%, oprocentowanie zmienne; po podatku ok. 3,24%.
• Depozyty terminowe — 2,94% średnio (nowe umowy gospodarstw domowych, VI 2026, NBP); po podatku ok. 2,38%.

Inflacja konsumencka w czerwcu 2026 r. wyniosła 2,5% rok do roku. Realnie dodatnie były więc obligacje i — ledwie — najem bez lewarowania, a przeciętny depozyt po podatku dopiero utrzymywał wartość pieniądza.

Porównanie nie jest jednak jeden do jednego: obligacje nie dają udziału we wzroście wartości nieruchomości, a mieszkanie w długim horyzoncie może zyskiwać. Ma jednak też ekspozycję na spadek — NBP odnotował w I kw. 2026 r. ujemne realne dynamiki cen w większości miast, przy rosnącej ofercie. Zysk kapitałowy to nadzieja, nie składnik rentowności.

Kiedy to ma sens, a kiedy nie

Ma sens, jeśli: kupujesz za gotówkę lub przy niewielkim lewarowaniu; horyzont masz kilkunastoletni; mieszkanie to rozsądna część majątku, nie całość; masz rezerwę na kilkanaście miesięcy bez czynszu i na remont; traktujesz to jako aktywo do zarządzania, nie źródło dochodu pasywnego; a lokalizacja daje ci przewagę nad średnią — bo ta analiza dotyczy przeciętnego mieszkania na przeciętnym rynku.

Nie ma sensu, jeśli: potrzebujesz kredytu na 80% wartości (ROE liczone przez NBP jest wtedy ujemne we wszystkich trzech grupach miast); planujesz sprzedaż w ciągu pięciu lat; mieszkanie miałoby pochłonąć większość oszczędności; nie masz czasu na zarządzanie; albo porównujesz rentowność brutto z oprocentowaniem lokaty — bo to zestawienie zawyżone mniej więcej dwukrotnie.

I uwaga na koniec: wszystkie liczby w tym tekście są średnimi z jednego kwartału. Zanim podejmiesz decyzję, podstaw do wzoru własne dane — konkretną cenę, konkretny czynsz z tej ulicy, konkretną stawkę ze wspólnoty. Wzór jest prosty. Trudne jest uczciwe wypełnienie go liczbami.